A Reforma Tributária e o Novo Capítulo do Investimento Imobiliário no Brasil,

✍️ Abertura

A Reforma Tributária, aprovada em 2023 e já em fase de regulamentação, promete simplificar um dos sistemas mais complexos do mundo. Mas, como toda grande mudança, ela traz ganhos e desafios — especialmente para quem investe ou vive do mercado imobiliário.

De um lado, a simplificação e a clareza fiscal. De outro, novas camadas de tributação que podem alterar a forma como projetos, locações e revendas são estruturados.

No meio desse tabuleiro, o investidor precisa entender: o que muda de fato na rentabilidade dos imóveis — e o que muda apenas na forma de calculá-la.

📌 Nesta edição:

🏠 Os principais impactos da Reforma Tributária no mercado imobiliário💸 Como isso afeta quem investe para renda e para revenda👥 Os efeitos para quem mora ou aluga🔑 Por que a estrutura de investimento faz toda a diferença

🏠 O que está em jogo

Com a criação do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), o Brasil substitui o antigo emaranhado de PIS, COFINS, ISS e ICMS por um modelo de IVA — o mesmo usado em países com economia mais previsível.

Para o investidor imobiliário, essa mudança pode representar mais transparência, mas também um custo maior na operação, dependendo do tipo de imóvel e da forma de estruturação.

Segundo análise da EY Brasil, a reforma tende a “reduzir a litigiosidade e a incerteza contábil”, o que favorece SPEs e SCPs bem organizadas. Porém, a transição até 2032 será complexa, com o risco de aumento temporário de carga tributária em serviços essenciais como manutenção, segurança e administração condominial.

💸 Investir para renda: estabilidade sob pressão

A locação residencial, que hoje muitas vezes não sofre incidência de ISS, passará a ser tributada pelo novo IBS/CBS.A boa notícia é que o texto da reforma prevê redução de 70% da base de cálculo para contratos de aluguel residencial — o que ajuda a manter o retorno líquido competitivo.

Mas, mesmo assim, especialistas apontam que os custos operacionais devem subir, já que serviços como limpeza, portaria e manutenção terão alíquota integral.Na prática, o investidor que vive de aluguel precisará gerenciar melhor a eficiência fiscal e operacional do ativo, para que o aumento indireto de carga não consuma sua margem.

Já para quem investe via estruturas de SCP, o impacto pode ser mitigado: a unificação de tributos tende a reduzir distorções e garantir previsibilidade nos fluxos de caixa, desde que a modelagem jurídica esteja adequada à nova base de cálculo.

🏗 Investir para revenda: custos de obra e créditos fiscais

Nos projetos de aquisição, retrofit e venda, o impacto será mais direto.Com a nova forma de tributação sobre insumos e serviços, o custo de construção (CAPEX) pode aumentar no curto prazo — principalmente em empreendimentos que contratam múltiplas empresas e prestadores.

Por outro lado, a possibilidade de crédito sobre toda a cadeia de insumos e serviços — algo antes limitado — é um avanço.Isso significa que parte do imposto pago nas etapas de obra poderá ser recuperado, melhorando a rentabilidade real do projeto.

O desafio está na execução: quem não estruturar o projeto em conformidade com o novo modelo fiscal pode perder o benefício e pagar mais.Ou seja: a reforma não penaliza o investidor bem estruturado — ela premia o profissionalizado.

👥 E para quem mora ou aluga?

Os moradores e locatários também sentirão os efeitos — alguns bons, outros nem tanto.

De forma positiva, haverá transparência na formação de preços e mecanismos de cashback (devolução parcial de impostos) para famílias de baixa renda em energia, água e gás, reduzindo o custo de vida nas faixas mais sensíveis.

Mas há um contraponto: o provável repasse dos custos de serviços e manutenção para os aluguéis e condomínios.Se o investidor precisar absorver um aumento tributário, parte desse custo acabará chegando ao morador — direta ou indiretamente.

No mercado de curta temporada, como Airbnb e locações de até 90 dias, o impacto será ainda mais forte: a redução da base de cálculo será menor (em torno de 40%), tornando o modelo menos rentável.

🧩 Entre o risco e a oportunidade

A imprensa especializada (CNN Brasil, Valor Econômico e Estadão) converge em um ponto:A reforma não é neutra, mas abre espaço para um novo ciclo de investimentos mais profissionalizado.

Com menos brechas e incentivos improvisados, o mercado tende a se consolidar em torno de estruturas sólidas e transparentes, como as que a Co.investe já utiliza — SPEs e SCPs com gestão contábil rigorosa, segurança jurídica e foco em performance real do ativo.

Nesse contexto, o diferencial deixa de ser apenas o timing de compra e passa a ser a inteligência de estruturação fiscal e societária.Quem dominar esse jogo — e se adaptar rápido — garantirá retornos mais consistentes num cenário de maior previsibilidade.

🔑 O que isso significa para o investidor Co.investe

A Co.investe já atua com estruturas alinhadas ao novo modelo tributário, antecipando cenários de IBS/CBS e mitigando riscos de cumulatividade.Nos projetos em retrofit e renda, trabalhamos com projeções híbridas (antes e depois da reforma), permitindo que o investidor entenda exatamente como seu retorno será afetado ao longo dos próximos anos.

Nosso papel é simples: traduzir complexidade tributária em retorno financeiro previsível, com a mesma transparência que sempre nos guiou.

💡 Conclusão

A Reforma Tributária não muda apenas impostos — muda a forma como o valor é criado, capturado e distribuído no setor imobiliário.Ela eleva a régua da gestão, penaliza a improvisação e recompensa quem investe com estrutura e visão de longo prazo.

No novo ciclo, a inteligência fiscal será o novo metro quadrado.