Quando o retorno é bom demais pra ser verdade.

Quando o retorno “muito acima” vira sinal de alerta — e como o juro alto redefine o jogo no imobiliário

O episódio recente envolvendo a incorporadora ­Neoin — que prometia rendimentos de 2% por mês e entrega garantida de imóveis para mais de mil investidores, mas com obras paralisadas e um prejuízo estimado em cerca de R$ 200 milhões — serve como um lembrete importante sobre os riscos escondidos por trás de ofertas aparentemente atraentes. Ao mesmo tempo, os juros básicos da economia — com a Selic mantida em 15% ao ano pelo Banco Central do Brasil — mostram que o ambiente econômico exige cautela, estrutura e disciplina.

O que realmente une esses dois temas?

1. Promessa vs. realidadeA promessa de 2% ao mês (aproximadamente 24% ao ano, sem compostagem) é muito além do que o mercado imobiliário em geral entrega com segurança — especialmente considerando os ciclos de construção, riscos de execução, atrasos, variação de custos de materiais e oferta de crédito. No caso da Neoin, a oferta funcionou como isca para captação rápida, mas falhou nos fundamentos: obras paradas, estrutura de governança duvidosa e investidores vulneráveis.

2. Juros altos como ajuste estrutural

Com a Selic em 15% e o anúncio de que será mantida “por período bastante prolongado” segundo a ata do Copom, o custo de oportunidade para o capital muda — e a lógica de investimento com lastro real ganha peso. InfoMoney+1O crédito mais caro, obras mais desafiadas e menor tolerância para atrasos obrigam que projetos imobiliários sejam bem estruturados, com governança, contratos sólidos e clareza de fluxo financeiro.

3. Risco de liquidez e entrega: o verdadeiro “volume” do investimento imobiliário

Enquanto alguém promete retorno alto rapidamente, o investidor deve perguntar:

• Quem vai entregar o que, e quando?

• Qual a empresa responsável, qual o histórico?

• Qual o mecanismo de garantia ou penalidade?No ambiente atual de juros altos, essas perguntas ganham peso adicional. Pois “atalho” vira vulnerabilidade — e o mercado recompensa os projetos que oferecem previsibilidade, não especulação.

  
  

Implicações práticas para quem investe ou estrutura imóveis

• Avalie o histórico da incorporadora ou do operador: quantos projetos entregou? Dentro do prazo? Qual o índice de satisfação ou de demandas judiciais?

• Contratos transparentes: prazos, penalidades, garantias, condições de desistência ou de atraso devem estar claros e alinhados com a estrutura jurídica.

• Fluxo de recursos visível: de onde vem o capital? Qual a fonte de pagamento dos rendimentos ou da entrega? Há descasamento entre o aporte e a execução?

• Sinal de atenção para “retornos fora da curva”: se o que se oferece está muito acima da média, pergunte-se por quê — qual é o risco oculto?

• Leia o cenário macroeconômico: com a Selic em 15%, o ambiente exige mais rigor, menos margem para surpresa. Projetos imobiliários bem desenhados podem se destacar, mas margens amplas sem justificativa racional devem ser vistas com cautela.

O posicionamento da co.investe

Na co.investe, assumimos que o grande diferencial não está em prometer lucros altos e rápidos — está em estruturar operações confiáveis, em tornar visível o que normalmente fica oculto e em manter o investidor informado.Quando o mercado muda — como está mudando agora — o que separa o relevante do especulativo não é somente o retorno projetado, mas a clareza de como esse retorno será gerado.

Se você quer entender como esses desenho se aplicam aos nossos projetos — desde aquisição, reforma, operação e eventual venda — acompanhe nossos estudos de caso, estrutura jurídica, contratos e alinhamento com investidores. Nosso compromisso é que o retorno seja fruto de mérito, não de promessa.