Como escolher bons ativos reais em um mercado que exige cada vez mais rigor

Nos últimos anos, o interesse por ativos reais ganhou um novo significado. Não se trata apenas de buscar proteção inflacionária ou renda estável, mas de entender como o mundo físico — as cidades, a infraestrutura, a energia — continua sendo o maior gerador de valor no longo prazo.

Enquanto ativos financeiros oscilam conforme expectativas de mercado, ativos reais seguem uma lógica mais simples e, ao mesmo tempo, mais profunda: eles respondem a necessidades humanas permanentes. Morar, circular, consumir energia, trabalhar e se conectar.

Mas isso não torna a escolha fácil.Num momento em que todo projeto parece atrativo no papel, saber separar boas oportunidades de narrativas bem contadas é uma habilidade essencial.

A seguir, um guia expandido com os critérios mais relevantes para quem deseja investir com consciência — sem recomendações específicas, sem vieses comerciais e sem atalhos milagrosos.

1. Comece pela lógica econômica do ativo

Todo ativo real existe porque atende a uma demanda concreta. Antes de analisar rentabilidade projetada, vale investigar o que sustenta essa demanda.

Perguntas-chave:

• Quem paga pelo ativo?

• Qual é o problema que ele resolve?

• Essa necessidade é crescente, estável ou declinante?

• Existem substitutos mais eficientes?

Bons ativos são aqueles cuja utilidade não depende de ciclos curtos.Eles permanecem relevantes porque se conectam a comportamentos duradouros da sociedade.

2. Entenda o valor da escassez

Diferente de ativos financeiros, ativos reais não podem ser multiplicados infinitamente. Uma boa localização, por exemplo, não pode ser “criada” por desejo de mercado.

Por isso, características como raridade, restrições regulatórias e limitações de oferta costumam ser fortes indicadores de valor.

Um imóvel bem posicionado, um terreno com vocação clara, uma infraestrutura com baixa competição natural — todos esses fatores aumentam a resiliência do ativo ao longo do tempo.

Escassez é um dos pilares que diferenciou, historicamente, os ativos reais vencedores.

3. Observe o ciclo: em que momento o ativo está?

Ativos reais têm vida própria.Eles passam por fases — aquisição, melhoria, maturação e eventual reciclagem do capital.

O erro mais comum dos investidores é olhar o ativo de forma isolada, ignorando o contexto temporal em que ele está inserido. Um mesmo ativo pode ser excelente em um momento e pouco interessante em outro.

Entender o ciclo urbano da região, o calendário de obras públicas, a chegada de novos serviços e o padrão de ocupação ao redor ajuda a prever cenários plausíveis de valorização — não certezas absolutas.

4. Segurança jurídica e contratual: o ponto mais subestimado

Muitos projetos atraentes perdem brilho quando o investidor observa as minúcias contratuais.

Em ativos reais, a solidez jurídica é o que protege o capital no longo prazo.

Isso inclui:

• estrutura societária clara

• garantias bem definidas

• regras de governança

• mecanismos de auditoria

• alinhamento de interesses entre operadores e investidores

Um contrato mal estruturado pode transformar um bom ativo em uma fonte de risco contínuo.

5. Não espere liquidez imediata — e isso não é um problema

Uma ilusão comum é buscar ativos reais com liquidez de ativos financeiros.Mas o propósito é diferente.

A liquidez em ativos reais nasce de três fatores:

• qualidade intrínseca

• localização

• demanda consistente ao longo dos anos

Investidores experientes não buscam liquidez instantânea — buscam previsibilidade.

6. A gestão é o verdadeiro motor de retorno

Dois ativos idênticos podem ter resultados totalmente diferentes dependendo da forma como são operados.Execução, disciplina financeira, manutenção, padronização e capacidade técnica influenciam diretamente a performance.

Por isso, entender “quem opera” é tão importante quanto entender “o que é o ativo”.

7. Desconfie de retornos extraordinários

Promessas de ganhos garantidos ou acima do padrão de mercado tendem a ignorar riscos essenciais.Ativos reais são estáveis, mas não são imunes a riscos — econômicos, operacionais, regulatórios e urbanos.

O investidor sofisticado não busca eliminar risco, e sim:

• compreendê-lo

• precificá-lo

• decidir conscientemente se ele faz sentido

O retorno é consequência dessa análise, não o ponto de partida.

Conclusão: bons ativos reais contam histórias que se sustentam

O que diferencia um bom ativo não é a planilha — é o fundamento.Entender a cidade, o ciclo econômico, a escassez estrutural e a qualidade da gestão torna a decisão muito mais clara.

Bons ativos reais permanecem relevantes mesmo quando o cenário muda.Eles criam valor para quem usa, para quem investe e para o entorno.

E talvez seja por isso que, mesmo com o avanço da tecnologia e da digitalização, os ativos reais continuam sendo parte central das estratégias de investidores de longo prazo em todo o mundo.