O retrofit amadureceu nos EUA. No Brasil, ele ainda está aprendendo a andar.

Cidades também se renovam no fim do ano

Nos Estados Unidos, o retrofit deixou de ser uma solução pontual para prédios antigos e se consolidou como uma estratégia central de investimento imobiliário. Prédios comerciais dos anos 1950, 60 e 70 vêm sendo sistematicamente convertidos em residenciais, multifamily, hotéis urbanos e usos mistos. Não é apenas estética ou sustentabilidade: é lógica econômica. O custo de reposicionar ativos existentes costuma ser menor do que construir do zero, o prazo é mais curto e o risco urbano, mais previsível.

No Brasil, o cenário é outro. O retrofit ainda carrega a imagem de exceção: projetos complexos, burocracia pesada, incertezas regulatórias e um mercado financeiro pouco preparado para financiar esse tipo de transformação. Aqui, a maior parte do capital ainda prefere a incorporação tradicional em terrenos vazios, mesmo em cidades já densas e com infraestrutura saturada.

Essa diferença não é apenas técnica. Ela é cultural e institucional.

Multifamily como peça-chave desse quebra-cabeça

Nos EUA, o avanço do retrofit anda de mãos dadas com o crescimento do multifamily. Prédios reposicionados entram em portfólios operados por gestores profissionais, com foco em renda recorrente, eficiência operacional e reciclagem de capital no longo prazo. O investidor não compra “um apartamento”. Ele compra exposição a uma classe de ativos madura.

No Brasil, o multifamily começa agora a ganhar tração — ainda de forma tímida. Falta escala, operadores especializados e, principalmente, instrumentos financeiros que deem conforto ao investidor. Mesmo assim, o movimento é claro: grandes centros urbanos já não comportam apenas o modelo de venda unitária. A lógica da renda volta ao centro do jogo.

E é justamente aí que o retrofit se encaixa melhor. Reutilizar prédios bem localizados, próximos de serviços, transporte e emprego, é uma resposta natural a cidades mais densas e a um novo perfil de morador.

O tempo como variável invisível

Existe um detalhe importante nessa comparação: o tempo.O mercado americano levou décadas para construir esse ecossistema. Fundos, operadores, marcos regulatórios e cultura de investimento não surgem da noite para o dia.

No Brasil, muitas vezes tentamos pular etapas. Queremos o mesmo resultado, mas sem passar pelo mesmo processo. Isso gera frustração, projetos mal estruturados e uma percepção de risco maior do que a real.

Mas o ciclo está em movimento. Incentivos urbanos, escassez de terrenos centrais e mudanças no comportamento de moradia começam a empurrar o mercado para soluções mais racionais.

Uma analogia de fim de ano

Talvez o Natal ajude a explicar isso de forma simples.Por décadas, o Natal brasileiro foi importado: árvore, luzes, Papai Noel de roupa pesada no calor de dezembro. Não nasceu aqui. Foi adotado. Adaptado. E, com o tempo, ganhou identidade própria.

O mercado imobiliário funciona de forma parecida. Tendências globais raramente chegam prontas. Elas atravessam fronteiras devagar, são questionadas, ajustadas e, só então, incorporadas à realidade local.

O retrofit e o multifamily no Brasil estão exatamente nesse ponto. Ainda não são consenso. Mas já deixaram de ser exceção.

E como acontece com toda boa adaptação, quem entende o movimento antes tende a estar melhor posicionado quando ele se torna padrão.

No fim, não é sobre copiar o modelo americano.É sobre entender por que ele funciona — e como traduzi-lo para o nosso contexto.