Retrofit ganha força no Brasil — e ajuda a “descongelar” centros urbanos que ficaram parados no tempo

Curitiba tem avançado com uma combinação de instrumentos que, na prática, começam a derreter um ciclo de estagnação que durou décadas no setor histórico.

Por muitos anos, diversas áreas centrais de Curitiba, São Paulo e Rio de Janeiro pareceram um cenário urbano de “O Dia Depois de Amanhã”: prédios vazios, ruas esvaziadas, imóveis congelados no tempo.A vida foi sendo empurrada para outros eixos da cidade, enquanto o centro acumulava ociosidade e sensação de abandono.

Esse quadro, porém, começou a mudar.

Nos últimos anos, as três capitais passaram a adotar políticas específicas para retrofit e reocupação de edifícios existentes, movimento que vem sendo noticiado por veículos como Folha de S.Paulo, O Globo, Estadão e Valor Econômico, além de estar documentado em portais oficiais das prefeituras.

O resultado é um processo de “degelo urbano”: o que ficou parado por décadas começa a ser reativado.

Curitiba: quando o centro deixa de ficar parado no tempo

Em Curitiba, a prefeitura estruturou um conjunto de instrumentos que vêm destravando obras em prédios antigos, especialmente na região central.

Entre eles, estão:

• Regime Especial de Tributação (RET) para obras de requalificação, descrito em normas disponíveis no site oficial da Prefeitura de Curitiba.

• Diretrizes específicas para o Setor Histórico e áreas tombadas, publicadas pelo IPPUC, que flexibilizam usos e incentivam a combinação entre moradia, comércio, cultura e serviços.

• Ajustes de procedimentos de licenciamento, para agilizar reformas de edifícios existentes.

  
  

Na prática, isso significa que muitos prédios que estavam “congelados” — seja por custo, burocracia ou falta de clareza regulatória — passam a voltar ao radar de investidores e operadores.Onde antes havia inércia, agora começam a aparecer projetos de retrofit, mudança de uso e reocupação.

São Paulo: programas para reativar edifícios ociosos no centro

São Paulo enfrentou, com mais intensidade, o impacto do esvaziamento de prédios corporativos após a pandemia. Reportagens mostraram o aumento da vacância e o desafio de reativar a região central.

A resposta da cidade combinou:

• o programa Requalifica Centro, da Prefeitura, que concede incentivos fiscais, flexibilização de uso e bônus construtivos para retrofit de edifícios;

• atualizações do Plano Diretor, aprovadas em 2023 e 2024, que reforçam a prioridade de reocupação do centro com habitação e uso misto.

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Esses instrumentos começam a “derreter” um estoque de imóveis que estava congelado pelo desuso. Prédios que funcionavam como escritórios, e ficaram vazios, passam a ser convertidos em moradias ou empreendimentos mistos.

Rio de Janeiro: o degelo do Centro e do Porto Maravilha

No Rio, o desafio do centro esvaziado também foi tema recorrente nas mídias. Edifícios abandonados, comércio em retração e baixa circulação de pessoas criaram uma espécie de inverno prolongado na região central.

A prefeitura reagiu com:

• programas de créditos de IPTU para retrofit de imóveis no centro, descritos no portal da Secretaria Municipal de Fazenda;

• maior flexibilização de uso para que prédios corporativos possam se transformar em moradias;

• retomada de iniciativas vinculadas ao Porto Maravilha, com foco na reocupação e na recuperação do patrimônio construído.

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Assim como em São Paulo, o objetivo é claro: transformar edifícios congelados pelo tempo em peças ativas da dinâmica urbana.

Um movimento nacional: descongelando décadas de abandono

As análises publicadas em Folha de S.Paulo e Valor Econômico apontam uma convergência:retrofit deixou de ser um nicho técnico e passou a ser instrumento central de política urbana por quatro motivos:

1. Melhor aproveitamento da infraestrutura já existente (transporte, redes, serviços).

2. Redução de impacto ambiental, com menor geração de entulho e menos consumo de novos materiais.

3. Preservação de patrimônio histórico com uso contemporâneo.

4. Resposta mais rápida para reocupar áreas centrais do que construir do zero em novas frentes urbanas.

   
   

Se por anos os centros ficaram “hibernando”, hoje as políticas públicas funcionam como um processo de degelo: primeiro vêm os incentivos, depois os projetos, em seguida a volta de moradores e negócios.

Curitiba em foco: onde o degelo é mais visível

Entre as três capitais, Curitiba se destaca pela combinação entre legislação, timing e escala.

• A cidade conta com um marco regulatório já ajustado para retrofit.

• Possui instrumentos tributários específicos como o RET.

• Vem registrando aumento da demanda por moradia e uso misto no centro, algo destacado por reportagens locais e por estudos do IPPUC.

  
  

Isso faz com que o “descongelamento” dos prédios antigos em Curitiba não seja apenas uma intenção, mas uma realidade em andamento: cada novo projeto de retrofit representa um pedaço da cidade saindo de um estado de estagnação para uma nova fase de uso.

Em resumo

• Centros urbanos de grandes capitais brasileiras ficaram “congelados” por décadas, com prédios ociosos e pouca vida nas ruas.

• Políticas de retrofit em Curitiba, São Paulo e Rio inauguram um processo de degelo urbano.

• Curitiba se destaca por ter regras mais claras, incentivos específicos e procedimentos mais ágeis.

  
  

O cenário que antes lembrava o pós-catástrofe de “O Dia Depois de Amanhã” agora começa a se transformar em algo diferente:um movimento coordenado de reocupação, modernização e revalorização das áreas centrais.