Reforma Tributária 2026: o que realmente muda para quem investe em imóveis via PJ

A Reforma Tributária começou a produzir efeitos práticos em 2026.Mas, para o investidor imobiliário, o impacto não aparece de forma direta no preço do imóvel ou no aluguel — ele aparece na estrutura.

Especialmente para quem investe por meio de pessoas jurídicas, a reforma não cria um novo vilão, mas encerra uma fase de tolerância com estruturas pouco organizadas.

Neste artigo, vamos mostrar:

• onde estão os custos reais, com números

• por que o maior impacto está no lucro, não na operação

• quando a pessoa física perde eficiência

• e como comparar PF e PJ de forma objetiva

1. 2026: o ano em que o sistema começa a medir melhor

IBS e CBS entram em 2026 em fase de teste.Nesse ano, quem cumpre as obrigações acessórias não recolhe efetivamente o novo imposto.

Mas isso não significa irrelevância.

A partir de 2026:

• operações passam a ser classificadas com mais precisão

• contratos, recorrência e volume ficam visíveis

• o histórico de 2026 influencia como você será tratado em 2027+

Ou seja: o imposto não pesa agora, mas o enquadramento começa agora.

2. Imóveis dentro de PJ: quanto se paga hoje (e continua pagando)

Exemplo típico — PJ no Lucro Presumido (locação)

Suponha:

• Receita mensal de aluguel: R$ 100.000

• Receita anual: R$ 1.200.000

No Lucro Presumido, a conta usual é:

• Base presumida: 32%

• IRPJ: 15% + adicional

• CSLL: 9%

👉 Carga efetiva aproximada:

• IRPJ + CSLL: ~ 11,33% sobre a receita

• PIS/COFINS: 3,65%

• Total aproximado: 15% a 19%, dependendo do adicional de IR

📌 Isso não muda em 2026.A Reforma não substitui esse modelo.

3. Onde a reforma realmente impacta: dividendos

Aqui está o ponto mais sensível para quem investe via PJ.

Nova regra a partir de 2026

Quando:

• uma mesma PJ

• paga mais de R$ 50.000 por mês

• para uma mesma pessoa física

👉 há retenção de 10% de IR na fonte sobre o valor que exceder o limite.

Exemplo prático

• Lucro distribuído no mês: R$ 100.000

• Limite isento mensal: R$ 50.000

• Base tributável: R$ 50.000

👉 IR retido: R$ 5.000

Esse imposto:

• é retido pela empresa

• entra direto no fluxo do investidor

• não depende do regime da PJ

📌 O imóvel continua rentável, mas o fluxo pessoal muda.

4. Venda de imóveis em PJ: nada muda agora, mas atenção ao volume

Para empresas que compram e vendem imóveis:

• o ganho continua tributado conforme o regime

• Lucro Presumido costuma gerar carga efetiva entre 6% e 15% sobre o ganho

• Lucro Real depende do resultado contábil

A Reforma Tributária não altera isso em 2026.

O alerta está no padrão de operação:

• recorrência

• volume

• profissionalização

Quanto mais a empresa se comporta como operadora imobiliária, mais importante se torna:

• separar SPEs

• controlar fluxo de caixa

• planejar distribuição de resultado

  
  

5. Locação em PJ e o novo IVA: quanto pode ser no futuro?

Quando o sistema estiver plenamente ativo (2027+), a lógica aprovada é:

• alíquota padrão do IVA: estimada entre 25% e 27%

• locação de imóveis: redução de 70%

👉 Alíquota efetiva projetada:

• algo entre 7,5% e 8% sobre a base definida

📌 Em 2026 isso não é recolhido, mas o modelo de apuração começa a ser testado.

Aqui entra o detalhe:

• contratos não residenciais

• opção por apuração sobre receita recebida

• estrutura contratual bem definida

6. Pessoa Física: quando a conta começa a pesar

Exemplo simples — PF com poucos imóveis

• 1 ou 2 imóveis

• Renda mensal de aluguel: R$ 8.000

• IR mensal pelo Carnê-Leão: algo entre 15% e 22,5%, com deduções

Nesse cenário:

• PF continua simples

• não entra no radar do novo IVA

• 
  

Exemplo — PF “profissionalizada”

• 4 imóveis alugados

• Receita anual: R$ 300.000

• Receita mensal média: R$ 25.000

Aqui, a PF:

• ultrapassa R$ 240 mil/ano

• possui mais de 3 imóveis

• começa a se comportar como operação

👉 Pode ser enquadrada como contribuinte do novo IVA no futuro, acumulando:

• IR

• IBS/CBS

• mais obrigações acessórias

📌 A simplicidade deixa de existir.

7. Comparativo direto: PF x PJ

Aspecto	Pessoa Física	Pessoa Jurídica
Carga sobre aluguel	15% a 27,5% (IR)	~15% a 19%
Obrigações	Baixas	Médias
Escala	Limitada	Alta
Dividendos	Não se aplica	10% acima de R$50k/mês
Planejamento	Restrito	Amplo
Sucessão	Complexa	Estruturada

8. O que investidores atentos estão fazendo em 2026

• reduzindo distribuições concentradas

• planejando lucro anual, não mensal

• separando patrimônio e operação

• tratando contratos como instrumentos fiscais

• usando 2026 como ano de calibração

  
  

Conclusão: não é sobre pagar menos imposto

É sobre não pagar imposto errado

A Reforma Tributária não elimina vantagens nem cria atalhos.Ela cobra coerência.

Estruturas bem pensadas continuam eficientes.Estruturas improvisadas ficam mais caras.

Aviso final

Este conteúdo é educativo.

Os números apresentados são exemplos médios.Antes de decidir entre PF, PJ, holding ou SPE, consulte um contador para analisar seu caso específico.

Tributação não se decide no discurso — se decide na planilha.